Cum să investești și să beneficiezi de creșterile din imobiliare folosind creditul ipotecar

Antreprenor atunci când ești angajat

Să începi un business nou e o activitate foarte specializată și uneori sofisticată. E foarte dificil să începi mai ales dacă ești angajat  – trebuie să renunți la job și să aloci timp. Există un business în care fix calitatea de angajat și salariat este cel mai important atu: investiția într-un apartament folosind un credit ipotecar.

Creditul ipotecar se bazează pe 2 componente importante: achiziția apartamentului în sine și capacitatea de a te împrumuta sau de a restitui împrumutul adică salariul.

 

Bursă sau imobiliare? Ambele cu siguranță!

Este foarte interesant să privim investițiile în imobiliare prin contrast cu cele în acțiuni listate pe bursă. Cele 2 tipuri de investiții nu se exclud una pe cealalată și e foarte bine să le avem pe amandoua. Motivul pentru care nu se exclud este că sunt ambele două investiții foarte legate de ciclul economic. În mod tehnic sunt corelate între ele și corelate cu creșterea economică: cresc sau scad în funcție de mersul economiei.

*Evoluția indicelui de acțiuni EuroSTOXX 50 în contrast cu evoluția indicelui de Real-Estate FTSE Developed Europe (ex UK)

 

Este însă interesant să privim investițiile în imobiliare în contrast cu bursele de acțiuni pentru că putem să înțelegem în ce fel sunt ele diferite și cum să folosim avantaje și dezavantajele.

Investițiile în bursele de acțiuni sunt în mod tradițional foarte lichide: vindem sau cumpărăm azi  – avem banii lichizi în cont de regulă în 2 zile. Marele dezavantaj al acestei lichidități este volatilitatea prețului care generează mare parte din emoția investitorului și este motivul principal pentru care mulți ezită să își construiască un portofoliu pe bursă. Randament mediu 10 ani al indicelui bursei europene Evoluția indicelui de acțiuni EuroSTOXX 50  este în medie de 9.36%.

*Evoluția indicelui de acțiuni EuroSTOXX 50

 

Investițiile în imobiliare sunt în mod fundamental ilichide: nu poți vinde pe loc un apartament, să încasezi banii imediat, iar dacă faci asta trebuie să faci un discount semnificativ sau poate chiar orice discount vei face tot nu reușești să vinzi. Vânzarea unui active imobiliar necesită timp, iar cel care cumpără este creator de lichiditate. Dezavantajul însă are un alt avantaj: dacă nu vezi volatilitatea prețului, nu îți este creată nicio emoție și de aceea investitorii de real estate consideră această investiție sigură.

Există însă și real estate listat pe bursă sub formă unor vehicule de investiții care sunt legate de activele imobiliare fizice, numite Real Estate Investment Trust sau REIT. Aceste vehicule sunt și ele reunite într-un indice de real estate similar cu cel al bursei de acțiuni care ne poate arată date legate de această industrie exact cum e și la acțiuni. Un exemplu de indice de real estate este de Real-Estate FTSE Developed Europe (ex UK) al cărui randament mediu a fost de 6,28% de la lansare în 2015.

Să ne gândim la un exemplu recent, în lockdownul din pandemie în 2020 prețul acestui indice concentrat pe residential și piață din Europa, a scăzut pe bursă cu aprox 40% în mai puțin de o lună și a recuperat in aprox 15 luni, după care a continuat să crească. Acesta a fost comportamentul pe bursă unde lichiditatea e maximă.

Evoluția indicelui de Real-Estate FTSE Developed Europe (ex UK)

 

În contrast dacă erai investitor în imobiliare în SUA, Europa de Vest sau România, aveai câteva luni de lockdown sau în funcție de țară până la un an, în care nu s-au realizat multe tranzacții, hotelurile au fost închise, mall-urile, clădirile de birouri, dar compensate parțial de logistică (susținute de comenzile online), dar nu percepeai sau înregistrai scăderi de preț

Acesta este dezavantajul lichidității de pe bursă: atunci când lucrurile arată bine în economie prețul tinde să arate mai bine decât realitatea sau să fie supraevaluat, iar când lucrurile arată rău în economie prețul pe bursă arată mult mai rău decât realitatea sau e subevaluat.

Bazat pe faptul că piața de imobiliare este în mod fundamental ilichida, cumpărătorii preiau într-un mod mai concentrat rolul de a oferi lichiditate : fie prin achiziții cash sau prin credit ipotecar. Bineînțeles atunci când vrei să vinzi, vrei să vinzi cât mai scump și îți dorești lichiditatea pe care ți-o poate oferi cumpărătorul. Atunci când cumperi vrei să cumperi cât mai ieftin și ești conștient că ești în măsură să ii oferi lichiditate vânzătorului.

Aici intervene rolul foarte important al salariului tău care mai departe îți permite să iei un credit care mai departe îți oferă posibilitatea să cumperi un apartament de 100.000 euro cu un avans minim de 15% adică 15.000 euro. Cu alte cuvinte tu ai un bun de 100.000 care crește o dată cu creșterea economică dar în care tu ai investit doar 15.000. Acest effect de amplitudine se numește effect de levier sau LEVERAGE.

Cu alte cuvinte, am investit 15.000 euro dar deținem un bun de 100.000. Dacă piața ajunge la 115.000 ne dublăm suma inițială, iar dacă scade cu 15.000 ne pierdem integral suma inițială. Aici intervine avantajul ilichidității dar și faptul că investițiile în imobiliare sunt în general pe termen mediu și lung .

Dar mai avem un cost de luat în calcul  – Rata de dobândă a creditului care acum este în medie cu 7% mai mică decât  inflația care depășește 13%. Deci ne împrumutăm real pozitiv, câștigăm în termeni reali 7% pentru a ne împrumuta. În termeni absoluți însă acei 7% îi plătim anual din buzunarul nostru, însă suntem compensați prin inflație în prețul apartamentului cu 13% . Este un exemplu ilustrativ, aprecierea de capital poate fi mai mică sau mai mare decât inflația, însă în mod tradițional investitorii preferă imobiliarele în perioade de inflație pentru capacitatea lor de a conserva valoare banilor și depăși inflația.

 

Mituri financiare legate de investițiile în imobiliare folosing credit

“Cumpăr un apartament, îl închiriez și se plătește singur” sau  “5% randament la chirie?Adică îmi recuperez banii în 20 ani?”  Majoritatea celor care dețin un apartament, de regulă, se gândesc la chirie ca la singura variantă de câștig. În cazul unui apartament sunt 2 componente de câștig dacă e folosit în scop commercial: prima e chiria, iar a doua – aprecierea de capital . Dacă e folosit în scop personal , avem doar aprecierea de capital.

 

Greșeli de evitat când investim folosind creditul ipotecar

La fel ca în cazul investițiilor pe bursă, investițiile în imobiliare aduc rezultate cu atât mai bune dacă le lăsăm să respire și ne asumăm un orizont de timp mai lung. O greșeală pe care majoritate o fac este că privesc investițiile imobiliare că fiind speculative: în care poți cumpăra ceva azi ieftin și să vinzi repede la un preț mai ridicat. Este similar cu dorința de a tranzacționa pe piața de acțiuni pe termen scurt si din multe tranzacții. În realitate foarte puțini reușesc să o facă constant și cei care generează cele mai bune rezultate sunt cei ce investesc pe termen lung  – vezi legendarul investitor Warren Buffet.

Creditul e o unealtă foarte puternică și o mare greșeală pe care mulți o fac este că își caută o casă care să le epuizeze limita de credit: dacă salariul îi permite să cumpere o casă de maxim 200 000 euro, o cumpără pe aceea. După cum menționam mai devreme efectul de levier “Leverage” ne oferă posibilitatea să cumpărăm un bun de valoare mult mai mare decât banii noștri, cu condiția să plătim lunar rata creditului. Dacă ne scad veniturile însă această rată devine nesustenabilă. De aceea trebuie să ne oferim un “buffer” care să ne facă confortabili cu plata ratei de credit în orice climat economic sau personal .

 

Abonează-te la newsletter-ul bankata.ro pentru recomandări săptămânale despre buget și finanțe personale. Fără reclame și fără sfaturi inutile. Doar informații financiare de calitate!

 

Bankata.ro nu oferă servicii de consultanță în ceea ce privește produsele financiare. Scopul nostru este să te ajutăm să compari și să găsești produsul potrivit pentru tine.

Bankata.ro este gratis pentru toți utilizatorii și ne străduim zilnic să îți oferim informații personalizate și de calitate. În cazul în care unul dintre produsele afișate pe site-ul nostru se potrivește nevoilor tale, noi primim un comision de la instituția financiară, fără nici un cost suplimentar pentru tine. Recomandările noaste sunt tot timpul obiective și independente de parteneriatele pe care le avem.

Aboneaza-te la newsletter

Fii mereu la curent cu cele mai noi carduri si credite.

You have Successfully Subscribed!